Les juges sont parvenus à la conclusion que le bailleur ne pouvait pas demander le paiement des loyers pour la période durant laquelle la législation interdisait aux commerces d’ouvrir¹.

La situation exceptionnelle à laquelle faisait face les commerçants a donné l’occasion aux magistrats de rappeler qu’un contrat de bail implique des obligations réciproques à chacune des parties.

L’obligation essentielle du bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie, l’obligation essentielle du preneur est de payer au bailleur un loyer.

Mais qu’en est-il si les restrictions dictées par l’urgence sanitaire empêchent la jouissance effective des locaux ?

Dans chacune des affaires, les locataires se prévalaient de l’article 1722 du Code civil qui dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Cette disposition correspond à la théorie des risques. Elle vise non seulement la destruction matérielle de la chose louée, mais également sa perte juridique. En effet, le bailleur doit procurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, conformément à la destination prévue par les parties.

En d’autres termes, en cas de perte juridique temporaire des lieux loués, le locataire se trouve libéré de ses propres obligations envers le bailleur, dont notamment le paiement du loyer.

La question qui se posait donc aux juges était celle de savoir si la fermeture imposée des commerces donnait lieu à l’application de l’article 1722 du Code civil.

Pour trancher cette question, les magistrats ont cherché à déterminer si la décision de fermeture concernait l’immeuble loué lui-même ou l’activité du preneur.

Dans les deux affaires le contrat de bail prévoyait dans ses stipulations la destination des lieux loués (débit de boisson pour l’un et commerce de textile pour l’autre).

Les magistrats ont poursuivi leur raisonnement en rappelant que l’obligation de fermeture des commerces trouvait sa source dans des décisions gouvernementales² et consistait en l’interdiction de l’accueil du public (et non pas l’exercice d’une activité en particulier)³.

L’accueil du public ayant dès lors été interdit, ces mesures de fermeture frappaient l’immeuble dans lequel devait se dérouler l’activité commerciale en question (et non pas l’activité du locataire).

Les magistrats ont ainsi retenu que la fermeture obligatoire des lieux loués constituait donc une impossibilité pour le bailleur de fournir la jouissance des lieux loués de sorte que le locataire se trouvait également libéré de son obligation de payer le loyer et les charges inhérentes à l’exploitation des lieux (même si dans une affaire le locataire s’était contenté de demander une diminution de 50 % du montant des loyers et non pas une suspension des loyers).

Il a par ailleurs été précisé que ni une vente en ligne, ni un mode de vente click&collect ne sauraient procurer au locataire la jouissance de la chose louée conformément à la destination prévue par les parties. Cette précision concernait le commerce de textile, on peut s’interroger sur la position qui pourrait être prise s’agissant d’un restaurant proposant des services de vente à emporter et ou de livraison.

Les jugements intervenus permettent de tirer au moins deux conséquences considérables.

– Chaque commerçant locataire qui s’est vu en raison des mesures gouvernementales dans l’obligation de fermer son commerce pourrait demander à son bailleur d’être libéré du paiement des loyers pour la période de fermeture (sous réserve des termes du contrat de bail) ;

– La suspension de l’obligation de paiement des loyers est temporaire, une fois que la mesure d’interdiction d’accueil du public est levée, les obligations du locataire reprennent leurs effets ;

Il convient toutefois de noter que les décisions intervenues sont susceptibles de faire l’objet d’un appel. Dès lors est-ce que la solution adoptée par les juges de première instance sera confirmée dans l’hypothèse (très probable) d’un appel ?

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